2 两项抵押贷款改革可能带动房价复苏

（Mario Tama/Getty Images）

要点

• 美国联邦住房金融局正在评估诸如可转让和可携带抵押贷款等方案，以应对住房 affordability 问题。
• 可转让抵押贷款允许买方接手卖方现有的贷款，可能以更低的利率。
• 可携带抵押贷款则允许卖方在购买新房时保留现有贷款，提供灵活性。

唐纳德·特朗普总统周末提出的50年房贷概念并未受到分析师和经济学家的欢迎。但另一项抵押贷款融资的改变或许更受欢迎，并将带来自身的利弊。

由于高房价和抵押贷款的双重影响，房地产市场已连续多年停滞。在买家预算被拉紧的情况下，两党政治人物都在寻找 方法 使住房成本回归历史正常水平。

与流行的30年期限相比，50年期限的贷款将小幅降低月供，但积累房产净值所需的时间更长，且贷款全生命周期内买方支付的总金额更高，Barron’s此前报道。如果较低的月供吸引更多买家进入缺乏选择的房地产市场，房价可能飙升。

“我们面临的是供应问题，”宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学教授苏珊·瓦赫特表示，“50年房贷的收益可能因房价上涨而被抵消。”

另一个想法是允许抵押贷款被购房者承接。在周一向《巴伦周刊》发表的声明中，负责监管Fannie Mae和Freddie Mac 的联邦住房金融局发言人表示：“我们继续评估所有选项以应对住房可负担性问题，包括研究如何使抵押贷款可转让或可携带。”

扩大目前部分政府背书抵押贷款中可用的可转让贷款，至Fannie Mae和Freddie Mac背书的贷款，将允许买方承接卖方的抵押贷款。

可携带贷款则允许卖方在搬家时保留现有贷款。这两种想法在房地产市场受限的情况下颇具吸引力，尤其在2022年以来历史低利率迅速上升的背景下。

“这并非万能药——可转让、可携带抵押贷款的想法，但我认为它可能是解决方案的一部分，”约翰·伯恩斯研究与咨询公司首席研究员里克·帕拉西奥斯表示。“该观点的核心是，你实际上会向市场引入一些供应，而我们知道，市场对这些利率的需求非常旺盛。”

但抵押贷款市场的运作方式带来了诸多障碍，尤其是在将这些改变应用于现有抵押贷款时。

希望允许Fannie Mae和Freddie Mac背书的贷款能缓解因房地产融资成本剧烈波动而造成的住房拥堵。例如，如果某人曾以3%的利率承接了可转让贷款，这一较低的融资成本可能成为当前高利率市场买家的卖点。

或者，拥有可携带抵押贷款的房主将较少被限制在不再符合其需求的房屋上。可携带贷款将使他们能够在不考虑市场利率的情况下寻找新房。

至少，这是理想情况。但细节尚不明确。要让买方从前房主处获得更低利率，抵押贷款必须“倒推”成为可转让——这一假设极不确定，且鉴于抵押贷款的包装和销售方式，实现起来恐怕极为困难。

“要有效实施，任何此类条款的应用都必须适用于现有贷款，而如何实现这一过程（考虑到合同法等）尚不清晰，”抵押贷款网站HSH.com副总裁基思·古姆宾格指出。

忽略回溯式应用的困难，首次购房者若希望承接可转让抵押贷款，将必须找到一种办法覆盖房屋市场价与当前抵押贷款之间的差额，Evercore分析师史蒂芬·金在周一报告中指出。

“大多数超低利率抵押贷款的本金余额相对于当前房屋价格而言非常低，”金写道，“任何承接此类抵押贷款的购房者仍需以现金或第二笔抵押贷款的方式填补房屋总价的差额。”

持有可携带抵押贷款搬家的房主也需找到一种方式填补融资缺口，Rocket Companies首席业务官比尔·班菲尔德指出。与政府提供的可转让抵押贷款不同，美国目前“没有任何形式或方式”提供可携带抵押贷款。

借款人也可能为额外的灵活性支付额外成本，因为定价抵押贷款所依赖的期限和风险假设可能发生变化。“你将发现，携带性会带来溢价利率，”Rocket的班菲尔德表示。“有些人会说‘我只想获得最低利率和付款’，因此他们会选择放弃携带性选项。”

同样，可转让贷款也存在类似情况。“可转让性增加了利率风险，”沃顿商学院的瓦赫特指出。贷款方案的变更会带来多层连锁反应。“如果你在棋盘上移动一块棋子，它将改变你下一步的所有行动，”她说。“这是一个复杂系统，而……次生效应可能非常巨大。”

UBS分析师约翰·洛瓦洛在最近一份报告中指出，政府对房地产市场的干预最合适的途径或许不在于消费者抵押贷款。“政府对住房基础设施的投资可能仍是最佳选择，”洛瓦洛写道。“美国政府对非现场制造解决方案的投资，可能是解决美国住房短缺和可负担性问题的最有效方法。”

致Shaina Mishkin，邮箱：shaina.mishkin@dowjones.com