50年期房贷现在为您节省了多少，未来又将为您带来多少成本

近年来，随着抵押贷款利率和房价的上升，房屋销售量有所下滑。（Mario Tama/Getty Images）

要点

• 与30年期贷款相比，在40万美元贷款、利率为6.3%的情况下，50年期房贷可使借款人每月节省约280美元。
• 如果持有至到期，50年期房贷的借款人在利息支付上将比30年期贷款多支付超过42.5万美元。
• 根据全国房地产经纪人协会的数据，在截至2025年6月的一年内，首次购房者平均年龄达到40岁。

虽然50年期房贷在短期内可为购房者节省现金，但从长远来看可能反而增加他们的成本。

在总统唐纳德·特朗普周末在其Truth Social平台上发布一张图片暗示其政府可能会推出50年期房贷后，这一概念迅速引起关注。

联邦住房金融局（FHFA）主任比尔·普尔特（Bill Pulte）在X平台发文称：“我们确实在推进‘50年期房贷’——这将是一个彻底改变游戏规则的举措。”

目前关于此类贷款如何运作的具体细节尚不明确。“特朗普总统始终在探索各种方式，以改善普通美国人的住房可负担性。”白宫一位官员通过电子邮件回复《巴伦周刊》称，“任何官方政策变化都将由白宫宣布。”

FHFA的一位发言人也在邮件中表示：“我们仍在评估所有有助于解决住房可负担性的选项，包括研究如何使抵押贷款可以转让或可携带。”

50年期房贷的提议及其潜在弊端凸显了在当前明显房价高昂的房地产市场中，解决高购房成本所面临的挑战。过去几年里，抵押贷款利率和房价均显著上涨——许多房主的保险费用和房产税也同步攀升。

假设50年期贷款与30年期贷款具有相同的利率，此类产品将为购房者带来适度的月供节省。以40万美元贷款、6.3%利率为例，借款人通过将还款期限延长20年，每月可节省约280美元。

然而，这些月供节省是以高昂代价换来的：假设借款人持有贷款至到期日，其支付的利息总额将比30年期贷款高出超过42.5万美元——甚至超过了初始贷款金额本身。

很可能，50年期贷款的利率会与30年期房贷不同。由于贷款期限的原因，30年固定利率抵押贷款的价格是基于10年期国债收益率，并加上一个随风险变化而波动的利差，以反映抵押贷款特有的风险。

房地产网站Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）在一份声明中表示：“更长的贷款期限可能导致房价上涨。”他写道，“如果补贴住房需求而不增加住房供给，可能会导致房价上升，从而抵消潜在节省。”（新闻集团（News Corp），拥有《巴伦周刊》，同时也拥有Realtor.com运营商Move。）

Evercore分析师史蒂芬·金（Stephen Kim）在一份报告中指出，使用此类产品将使房主的资产净值增长更缓慢。“十年后，借款人仅偿还了不到4%的本金，而30年期房贷则接近16%。”他写道，“在房价增长趋于平缓的环境下，资产净值积累减少可能会随着时间推移增加整个系统的抵押贷款风险。”

近年来，随着抵押贷款利率和房价双双上涨，房屋销售量有所下滑。两者显著回落的可能性不大：抵押贷款利率与美联储对抗通胀的斗争紧密相连，并预计不会回到疫情前低于4%的水平。同时，根据人口普查数据，约三分之二的美国家庭拥有自有住房，因此房价波动对房主财务状况构成影响。

尽管房地产市场依然难以负担，但首次购房者中位年龄却持续攀升。全国房地产经纪人协会本月早些时候表示，在截至2025年6月的一年内，典型首次购房者的平均年龄为40岁——这是历史最高水平。

50年期房贷能否最终落地尚不确定。在后续的帖子中，普尔特称：“长期贷款只是我们目前正在开发的各种解决方案中的一个潜在工具。”

“我们也在研究如何提供5年、10年和15年期贷款的缓解措施。”他补充道，“在房利美和房地美，我们正在评估如何以安全稳健的方式实现可转让或可携带的抵押贷款。”