Compass和Zillow正在争夺房产列表的营销权这可能会改变房屋的销售方式

Compass和Zillow正在争夺房产营销方式的主导权。(Justin Sullivan/Getty Images)

关键要点

• Zillow和Compass正在联邦法院就Zillow要求经纪人必须在公开营销后一天内将房屋上架至MLS（房地产信息数据库）的政策进行诉讼。
• 作为美国销量最高的房地产经纪公司，Compass起诉Zillow，指控其存在反竞争行为。
• Zillow的股价今年下跌约7%，而Compass的股价则上涨61%，诉讼仍在持续中。

住宅房地产领域两大巨头——Zillow集团和Compass——正在纽约曼哈顿联邦法院对簿公堂，此案可能改变美国房屋的销售方式。

争议焦点在于两家公司的房屋挂牌政策。Zillow作为在线房地产交易平台，要求经纪人必须在向公众营销房屋后一天内将其上架至MLS（房地产信息数据库），该数据库为Zillow及其他网站提供数据支持。如不遵守这一政策，房屋可能会被从Zillow平台移除。

Compass则允许卖家在房屋上架至MLS前，将其仅限于经纪人及其客户查看。浏览Compass网站的买家将无法看到这些房屋，而是看到“Compass私人独家”广告，广告显示市场上有多少房屋未上架。点击广告后，用户将进入一个搜索Compass经纪人的工具。Zillow称，此类广告算作对房屋的公开营销，违反了其政策。

Compass于6月起诉Zillow，指控该网站因移除不符合其标准的房屋列表，损害了其商业利益并采取了反竞争行为。法官将在听证会后决定是否批准Compass请求，要求在诉讼期间暂停Zillow的政策。

两家公司的高管均已在听证会上作证，听证会吸引了大量投资者、购房者和卖房者到场。这场诉讼的最终结果可能对房地产市场的竞争格局和买卖体验产生连锁影响。

两家公司均在各自领域占据领先地位：根据RealTrends年度排名，Compass是美国销量最高的房地产经纪公司。其最近一个季度拥有38,400名经纪人，并预计在收购房地产经纪公司Anywhere Real Estate后，将在全球范围内吸纳34万名经纪人。Zillow则在第三季度拥有2.5亿平均月度独立用户，预计其至少有一款产品被参与美国80%房屋交易的经纪人使用。

消费者并不直接访问MLS，但该系统是美国房屋销售的核心机制。该庞大网络被经纪人用于与其他经纪人共享房源，是像Zillow、Redfin和Realtor.com这样的经纪网站和房源门户的基础。（新闻集团（News Corp）拥有《巴伦周刊》，也拥有Move，后者运营Realtor.com。）

Compass认为，Zillow利用其市场主导地位，强迫卖家即使不愿将房源上架至MLS，也要广泛推广，以获取利润。“请经纪人发挥创意，根据客户的需求推广房屋，而不是采取一刀切的方式，让平台通过销售房源获利，”Compass首席执行官罗伯特·雷夫金在作证时说。

Zillow则称，其政策对消费者最有利，因为消费者能接触到最多买家和卖家。若无此政策，Zillow首席财务官杰里米·霍夫曼在作证时表示，他担心“卖家将更难最大化房价；买家将更难找到全部库存；经纪人则在履行其为卖家最大化房价的职责时面临困难。”

如果法院对Zillow颁布禁令，卖家及其经纪人可能会长时间避免将房屋上架至MLS，这将减少Zillow的房源获取，并可能导致部分买家直接转向经纪公司。但如果Zillow的政策得以维持，则可能削弱Compass策略的有效性，而雷夫金在作证中将其描述为“未来的关键”。

这场诉讼也可能影响股票价格。Zillow今年已卷入多起诉讼案。分析师认为，诉讼是影响该公司股价的重要因素，其股价今年已下跌7.9%。“九月份时，股价是每股90美元，现在已跌破70美元，”负责Zillow和Compass的Gordon Haskett分析师罗伯特·莫林表示，“这说明诉讼对股价产生了拖累。”

该分析师对Zillow给予“买入”评级，并设定股价目标为87美元。“我们认为，投资者对竞争加剧和法律风险的担忧被夸大了——尤其对于一家在严峻的房地产市场中持续创新并扩大市场份额的公司，”他在周四的报告中写道。

Compass的股价今年已上涨60%。在低迷的房地产市场中，该经纪公司正专注于扩大经纪人数量和技术服务。该公司于今年早些时候同意收购Anywhere，即Corcoran、Sotheby’s和Coldwell Banker等房地产品牌母公司。预计该交易将于2026年下半年完成，自今年9月公布以来，一直备受投资者关注。

营销策略的未来也备受关注。Oppenheimer分析团队负责人杰森·赫尔夫斯坦在11月初表示，他们对Compass“三阶段营销”的成功持乐观态度，尽管面临Zillow的阻力。该团队将Compass股票评级为“优于大盘”，并设定价格目标为11美元，根据FactSet数据。

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