房地产经纪人会员规则正在发生变化这对房地产行业意味着什么

一个行业协会制定了美国房地产经纪人工作的标准。这里：旧金山的一场开放日活动。（Justin Sullivan / Getty Images）

关键要点：

• 自2024年1月起，美国房地产经纪人协会（NAR）将不再建议当地房地产信息数据库强制要求经纪人必须加入该协会。
• 此次规则调整源于2023年的一起反垄断判决以及2024年达成的4.18亿美元和解协议，这导致了其他政策调整。
• 美国房地产经纪人协会的政策调整旨在现代化政策、管理法律风险，并反映对会员体验的重新关注。

房地产经纪人的规则将在新的一年迎来实质性变化。这是美国房地产行业协会（NAR）优先事项转变的又一迹象，该协会是美国房地产行业的大型行业协会，2023年曾因一项标志性反垄断判决而受到关注。

大多数出现在Zillow和Redfin等列表网站上的房屋，最初都是由经纪人通过房地产信息数据库（MLS）进行广告。MLS是由数百个地方数据库组成的网络，用于共享信息。尽管这些数据库所有权不同，但许多数据库要求使用该服务的经纪人必须加入NAR。

该行业协会的规则支持这一要求。但NAR周一表示，其2026年版的MLS手册将不再建议当地数据库强制要求使用该数据库的经纪人必须加入协会。该手册将于1月发布。

这一微调是该行业协会近年来放松行业规范的最新举措，也表明2023年反垄断判决对行业的后续影响仍在重塑行业商业实践。“NAR正在做出让步，以维持对不满会员的支持，”消费者政策中心高级研究员斯蒂芬·布鲁贝克说。截至5月底，NAR会员人数约为145万人。

该房地产经纪人协会在MLS使用上的会员指导长期是许多经纪人的“痛点”。此次变化并不意味着会员要求即将取消，但根据一份说明建议的文件，明确了“要求会员加入是地方自主决定事项”。

这并非该协会首次更改规则，该协会长期以来在制定美国房地产经纪人的工作标准方面占据主导地位。在陪审团判决NAR和数家经纪公司涉嫌虚增佣金后，规则开始调整。

作为2024年达成的4.18亿美元和解协议的一部分，该协会禁止经纪人通过MLS公布佣金金额。此后其他规则也进行了调整：例如，在3月，该协会出台了新的数据库政策，允许经纪人将部分房源从公开营销中暂时排除。

综合来看，这些举措表明该行业协会在制定房地产行业标准时将采取更宽松的策略。新任CEO尼基娅·赖特（Nykia Wright）在2023年判决后不久上任，她在今年早些时候致会员的一封信中强调了协会的“对会员体验的重新关注”，并提到“管理法律风险”是其优先事项之一。

这一变化在某种程度上是对未来可能针对全国性组织的法律挑战的防范。该协会表示，最近的指导原则变化是基于“对所有MLS政策的全面反垄断风险评估”。

“对MLS手册的更新强化并现代化了NAR的政策，”该协会前任总裁凯文·西尔斯（Kevin Sears）在一份新闻稿中表示。他称这些建议“将帮助我们的组织和行业前进”。

致信Shaina Mishkin，邮箱：shaina.mishkin@dowjones.com