房地产投资信托基金的投资者看到就业市场趋于疲软，这可能会损害租金价格

专注于纽约市投资组合的房地产投资信托（REITs）不太可能受到重大影响。 (Dreamstime)

要点

• 住宅REITs经历了艰难的一年，六大主要多户型股票平均下跌17%。
• 多户型行业需求疲软主要归因于就业市场疲软和就业增长放缓。
• 美国房地美9月份住房调查中，四分之一受访者担心未来12个月内会失业。

别再想着公寓租户拥有丰富的租房选择，也别再关注新当选的纽约市长承诺提供负担得起的住房。专注于运营租赁物业的投资者正关注就业市场疲软将如何影响租金。

今年早些时候，多户型房地产收益型REITs投资者曾寄望于随着公寓过剩局面结束，租金将上涨。据8月人口普查数据（最新公布数据），多户型房源的供应量确实显著放缓，相较于去年的供应速度。

然而，住宅REITs糟糕的一年仍在持续，六大多户型股票平均下跌17%。根据Zillow的数据显示，租金需求降温，预计未来一年全国租金将仅呈现温和增长。

“新供应不再是过去那么大的问题，”Evercore负责REITs的高级股权研究分析师史蒂夫·萨克瓦表示，“公寓交付量已从2024年放缓，预计2026年将进一步放缓。”

而专注于纽约市投资组合的REITs在民主社会主义者佐赫兰·曼达尼当选后，不太可能受到重大运营影响——后者曾竞选“冻结租金”。萨克瓦指出，纽约运营的公共REITs中，租金稳定单元所占比例相对较小，尽管城市生活质量变化可能影响租赁市场。

就业市场现已成为最大担忧，萨克瓦表示：“如果你只能关注一件事，那就是就业增长。”“这至关重要，因为它直接关系到多户型行业。”失业导致租户搬离，空置公寓增加，从而压低租金，吸引从更高租金单位迁入的租客，形成循环。“当市场软化时，可能产生一定的连锁下滑效应。”他说。

近期住宅REITs高管在业绩电话会议中，均将需求疲软归因于就业担忧。

“今年公寓需求比预期更疲软，我们主要归因于就业增长放缓的背景，相关因素包括宏观不确定性加剧、消费者信心下降以及政府招聘和拨款减少，”AvalonBay Communities首席执行官本杰明·沙尔在10月的电话会议中表示，该公司第三季度未能达到FactSet对运营资金的共识预期。该公司股价今年已下跌约19%。

住宅REITs中，Mid-America Apartment Communities的首席财务官A.克莱·霍尔德在最近的业绩电话会议中表示，公司下调了同店租金增长预期，“主要由于经济和就业市场在夏季放缓，新租约租金恢复速度不及预期。”该公司股价今年下跌约16%。

这是今年关注住房市场人士熟悉的主题：高房价长期抑制了销售。在出售房市场，房主更倾向于长期居住，导致房源短缺，房价坚挺，今年首次购房者中位年龄已升至40岁。

但由经济不确定性及就业市场担忧引发的买家观望情绪并未助益。美国房地美9月份住房市场情绪调查中，四分之一受访者表示担心未来12个月内会失业，高于调查平均值18%。

请通过shaina.mishkin@dowjones.com联系Shaina Mishkin