REITs 应在 2026 年反弹三只值得关注的股票

较低的利率可能对房地产投资信托有利。 (插图：格伦·哈维)

关键要点

• 美联储在 2025 年三次下调利率各 0.25 个百分点，并预计未来还将进一步下调，这有望提振房地产行业。
• 当前 REITs 股价以 17 倍预测的“基金从运营”（FFO）交易，较四年前的 24 倍有所下降，平均股息率 3.4%。
• 美国华尔街分析师，包括 BTIG，预计 2026 年 REITs 的资产价格和交易活动将恢复。

正如潜在购房者所知，房地产的核心在于利率。这可能会为行业在 2026 年带来收益。

美联储在 2025 年三次下调利率各 0.25 个百分点，市场预计未来一年还将至少再降两次。这或将利好房地产投资信托（REITs）。利率下调使房贷更加负担得起，也有助于提振就业，使人们更有信心购买房产。

REITs 的估值看起来颇具吸引力。该行业当前交易价为 17 倍预测 FFO（相当于利润），而四年前为 24 倍。股价被压低，提升了股息率。目前，REITs 平均股息率为 3.4%，高于标准普尔 500 指数中任何其他行业，是市场整体股息率的三倍。

华尔街也变得更加乐观。BTIG 的 REIT 团队在最新报告中指出，预计 2026 年房地产价值将恢复，交易活动也将反弹，加之流动性良好的债务市场，将助力该行业。他们认为，不仅估值偏低，而且 REITs 在进入 2026 年时拥有自 2018 年以来最佳的增长前景。BTIG 表示，管理层正“更加积极地缩小其股票估值与市场预期之间的差距”。

以下是投资者可考虑的三类 REITs：增长型、高股息型和价值型。

增长型选择

威尔塔沃 / WELL

过去一年股息率：1.6%

价格/FFO：31

REITs 并非一定是增长型股票，但【威尔塔沃】正利用美国最大的人口趋势之一——“婴儿潮”群体老龄化。每年约有 400 万美国人退休，而 1946 年出生的最年长婴儿潮群体成员将在 2026 年迎来 80 岁。这推动了威尔塔沃的增长，该公司在美国、加拿大和英国拥有养老地产及其他医疗相关物业。

威尔塔沃并非尚未被发现的“黑马”——其股价今年回报率已超过 50%。但许多分析师认为，随着养老地产供应短缺，其仍有上涨空间。CFRA 分析师 Nathan Schmidt 指出，每年仅开发 26,000 个养老地产单元，预计到 2030 年将出现 40 万至 50 万套短缺。

目前，养老地产约占公司资产组合的三分之二，其余则集中于门诊和其它医疗类型。威尔塔沃最近表示，其目标是通过收购如十月收购的英国巴切斯特医疗集团的 111 个养老社区等举措，使养老地产占比达到 85%。

威尔塔沃当前股价按 31 倍预测 FFO 计算，约为行业平均的两倍。但 T. Rowe Price Estate Fund 投资组合经理 Gregg Korondi 表示，威尔塔沃未来三年可实现 15% 的年化自由现金流增长。该增速超过华尔街对其他行业的预期三倍。

Korondi 还补充道，威尔塔沃的增长“相当稳健”——医疗行业在经济衰退时表现良好。“人们在不得不时仍会搬进养老院，”他说，“虽然有代际照料，但对工作家庭而言非常艰难。”

高股息型选择

Brixmor 物业集团 / BRX

过去一年股息率：4.8%

价格/FFO：11

尽管美国人热衷线上购物，但实体店购物仍频繁，尤其是生鲜超市。CFRA 表示，美国平均家庭每月进行 6 次购物。

这将利好【Brixmor】，该公司运营超过 350 个露天购物中心，集中分布于佛罗里达、德克萨斯、宾夕法尼亚和纽约。其约五分之四的租金来自以超市为“核心”的购物中心。

尽管消费者情绪低迷，Brixmor 仍不断吸引新租户。该公司第三季度租赁了 150 万平方英尺，包括 Marshalls 和 Total Wine & More 等品牌帮助填补空间。Goldman Sachs 分析师 Caitlin Burrows 在最新报告中指出。

她预计 2026 年和 2027 年的 FFO 将增长 5% 至 6%，与华尔街预期一致。考虑到公司股价仅以 11 倍预测 FFO 计算，比行业低 35%，她认为股价具有吸引力。Goldman 在 11 月将其加入【信仰名单】，并设定了 32 美元的目标价，此前股价约为 26 美元。

Brixmor 在新冠疫情期间曾削减股息，但其 4.8% 的股息率如今看来依然安全，Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann 房地产分析师）将其评级为“买入”。其股息支付率仅 80%，处于 REITs 行业较低水平，仍有增长空间。

Van Dijkum 还认为，市场尚未充分认可 Brixmor 及其他购物中心运营商如何从物业中挖掘更多收益。例如，将极少使用的停车场空间改造成星巴克 Drive-Thru，或缩减核心门店面积，腾出空间用于租金增长更快的小型店铺。

值得关注的是，Brixmor CEO James Taylor 将于 1 月 1 日退休，但其将由 20 年 Brixmor 老臣 Brian Finnegan 接任，Van Dijkum 预计交接将平稳顺利。

价值型选择

BXP / BXP

过去一年股息率：4.9%

价格/FFO：10

办公地产 REITs 近年来经历了双重打击——高利率推高了成本，而“远程办公”趋势清空了众多市中心写字楼，削减了其需求。

如今，随着利率下调，主要办公市场终于迎来拐点。据经纪公司 CBRE 报告，全国办公空置率在第三季度首次在五年内下降。

这一转变将利好【BXP】，作为市值最大的办公地产 REIT。尽管其拥有 187 个物业，分布在少数重要大都市，但其超过四分之三的收入来自三大核心市场——波士顿、纽约和旧金山。这三大市场近期均表现强劲。

“大都市曾处于软着陆，但并未完全枯竭，”First Eagle Global Income Builder 基金联合经理 Julien Albertini 表示，该基金持有 BXP 股票。“顶级资产依然具有价值，而 BXP 拥有这些资产，例如旧金山的 Salesforce Tower 和波士顿的 Prudential Center。”

尽管前景改善，但 BXP 的股价并未反映乐观情绪。2025 年股价基本持平，交易价格仅为 10 倍预测 FFO。投资者悲观的一个原因：9 月，BXP 将股息削减近 30%。

尽管削减股息令人不快，但长远看来，此举或可明智。当前股息率仍健康，约为 4%，基于未来支付的预测，新的股息看起来稳定，仅占明年预期 FFO 的 60%。

减少股息支付意味着 BXP 每季度可多投资 5500 万美元现金。其中一大部分将用于 343 Madison Ave.（一座位于纽约中央车站旁、毗邻 JPMorgan Chase 新总部大楼的 20 亿美元办公楼）。

这是一笔大投资，但潜力巨大。“风险较高，但投资方向正确，”J.P. Morgan 分析师 Anthony Paolone 表示。他在 10 月将股票上调为“重仓”，并设定了 83 美元的目标价。“他们将在国家最强的办公市场中打造一座优质办公楼。”

致 Ian Salisbury，邮箱：ian.salisbury@barrons.com