2026年值得关注的三只房地产股

较低利率可能对房地产投资信托基金有利。 (插图：Glenn Harvey)

关键要点

• 美联储在2025年三次降息各25个基点，以及未来进一步降息的预期将提振房地产板块。
• 截至目前，REITs的市盈率（以预计资金从操作计算）为17倍，较四年前的24倍下降，平均股息率为3.4%。
• 美国华尔街分析师，包括BTIG，预计2026年REITs的资产价值和交易活动将恢复。

像潜在购房者都知道，房地产的核心是利率。这或将为该板块在2026年带来收益。

美联储在2025年三次降息各25个基点，市场预计未来一年内至少再降息两次。这对房地产投资信托基金（REITs）可能有利。降息使房贷更易负担，并推动就业，从而增强人们购房的信心。

REITs估值具吸引力。该板块目前以17倍的预计资金从操作（FFO）交易，较四年前的24倍有所下降。股价被压低，提升了股息收益率。目前，REITs平均股息率3.4%，高于标普500指数中任何其他板块，并且是市场整体股息率的三倍。

华尔街也变得更为乐观。BTIG的REIT团队在最新报告中表示，预计2026年房地产价值将恢复，交易活动反弹，以及高度流动的债务市场将支持该板块。他们指出，不仅估值偏低，而且REITs在2026年将迎来自2018年以来最佳的增长前景。BTIG称，管理层“正更积极地应对其股票估值缺口”。

以下是投资者在三大类别——增长、股息和价值——中可以考虑的REITs：

增长股

威尔塔（WELL）

过去一年股息率：1.6%

市盈率（FFO）：31

REITs并非一定是增长型股票——但威尔塔（Welltower）正利用美国最大的人口趋势之一：婴儿潮一代老龄化。每年约有400万美国人退休，1946年出生的最年长婴儿潮一代将在2026年迎来80岁生日。这推动了威尔塔的增长，该公司在美国、加拿大和英国拥有老年住房及其他医疗相关物业。

威尔塔并非鲜为人知的珍宝——今年股价已上涨超过50%。但许多分析师认为它仍有上涨空间，因为老年住房供应即将短缺。CFRA分析师Nathan Schmidt指出，每年仅开发26,000个老年住房单位，预计到2030年将短缺40万至50万套。

目前，老年住房占公司投资组合的约三分之二，其余集中在门诊及其他医疗类型。威尔塔最近表示，其目标是使老年住房占投资组合85%，通过收购如10月收购的英国巴切斯特医疗集团111个养老社区（70亿美元）等举措实现。

威尔塔的股票以31倍的未来资金从操作（FFO）交易，是行业平均的约两倍。但T. Rowe Price Estate Fund基金经理Gregg Korondi表示，威尔塔未来三年内可实现15%的自由现金流增长，这一速度超过华尔街对行业整体的预期三倍之多。

Korondi补充说，威尔塔的增长“相当稳健”——医疗保健在经济衰退时往往表现良好。“人们在不得不时仍会搬入养老院，”他说，“存在多代同堂照顾，但对工作家庭来说确实非常艰难。”

股息股

布里克莫尔地产集团（BRX）

过去一年股息率：4.8%

市盈率（FFO）：11

尽管美国人热衷网购，但依然频繁逛超市，尤其是生鲜食品。根据CFRA数据，平均美国家庭每月购物6次。

这对布里克莫尔（Brixmor）有利，该公司运营超过350个露天购物中心，集中在佛罗里达、德克萨斯、宾夕法尼亚和纽约。约五分之四的租金来自以超市为旗舰的购物中心。

尽管消费情绪疲软，布里克莫尔仍不断寻找新租户。该公司第三季度租赁了150万平方英尺，租户包括Marshalls和Total Wine & More，据高盛分析师Caitlin Burrows在最新报告指出。

她预计2026和2027年资金从操作（FFO）将增长5%至6%，符合华尔街预期。考虑到股价仅以11倍的未来FFO交易，相当于行业35%的折价，她认为该股颇具吸引力。高盛于11月将其列入“信仰名单”，目标价为32美元，从近期约26美元上涨。

布里克莫尔在新冠疫情期间削减了股息，但其4.8%的股息率目前看起来安全，据Ladenburg Thalmann房地产分析师Floris van Dijkum评价，该股为“买入”评级。其股息支付率仅80%，处于REITs较低端，且尚有增长空间。

Van Dijkum还指出，市场尚未充分认识到布里克莫尔和其他购物中心业主如何从物业中榨取更多利润。例如，将很少使用的停车场空间改造成星巴克（SBUX）drive-through，或缩小旗舰店铺面积，腾出空间给租金增长更快的小型店铺。

需关注的一点是，布里克莫尔CEO James Taylor将于1月1日退休，但其将由20年经验的Brian Finnegan接任，Van Dijkum预判过渡将平稳。

价值股

BXP

过去一年股息率：4.9%

市盈率（FFO）：10

办公楼REITs在过去几年面临双重打击：高利率抬高了成本，而远程办公趋势清空了市中心办公区，打击了其所需空间的需求。

如今，随着利率回落，主要办公市场终于迎来拐点。根据房地产经纪公司CBRE数据，全国办公楼空置率在第三季度首次下降，这是五年来的首次。

这一趋势将利好BXP——按市值计算最大的办公楼REIT。虽然其投资组合包含187个位于少数重要大城市办公区的物业，但其超过四分之三的收入来自三大核心市场：波士顿、纽约和旧金山，这些市场近期均表现出强劲势头。

“大都市市场曾经历低迷，但并未终结，”First Eagle Global Income Builder基金联合经理Julien Albertini表示，该基金持有该股。“顶级优质资产，即‘奖杯’资产，仍具价值，而BXP正是持有这些资产的公司，”他举例说明，旧金山的Salesforce Tower和波士顿的普鲁登特中心。

尽管前景改善，BXP股价并未反映乐观情绪。2025年股价基本持平，目前仅以10倍的未来FFO交易。投资者悲观的一个可能原因：2025年9月，BXP将股息削减近30%。

尽管削减股息令人不悦，但此举在长期内可能明智。基于预期支付，股票仍提供健康的4%股息率，新股息看起来稳定，仅占下一年预期FFO的60%。

支付较少股息意味着BXP每季度可多投入5500万美元现金。其中大部分将用于343 Madison Ave.——一座位于纽约中央车站旁、毗邻JPMorgan Chase新总部大楼的20亿美元办公楼，距离仅数街区。

这是一笔大赌注，但潜力巨大。“风险很大，但风险对赌得恰到好处，”高盛分析师Anthony Paolone称，10月份将该股评级上调至“重仓”，目标价为83美元。“他们将在国家最强的办公市场中，建造一座非常棒的建筑。”

致Ian Salisbury，邮箱：ian.salisbury@barrons.com